Інтерв’ю з Сергієм Іващенко: про будівництво, про Полтаву до війни та після перемоги та про те, чи варто інвестувати в нерухомість

Війна створила нові загрози та виклики для нашої держави і чи не найголовніший з них – це те, якою буде Україна після перемоги. Нещодавно на Ukraine Recovery Conference, в рамках презентації проєкту відновлення країни українська делегація заявила, що для повноцінного відновлення України потрібно 750 млрд доларів. 

Цей амбітний план розбито по галузях, але будівництво та саме відбудова є ключовою темою. «Полтавська Думка» поговорила з депутатом та будівельником Сергієм Іващенко та запитала найголовніше. 

Про досвід в будівництві, виклики у сфери під час війни, інвестиції та житло для вимушених переселенців – далі.

Скільки часу ви працюєте у сфері в будівництва?

Почали будувати з 2010 року, наш перший проект був в Терешках. Я його зву «учебкою» – саме тут ми вчилися і набивали шишки. З 2013 року почали вже більш амбітний проект – це мікрорайон «Садовий» площею 10 гектарів, який включав в себе стоянки, дитячий садочок, дороги, усі комунікації. Ми його вже закінчили, і зараз там проживає приблизно 4 тисячі людей.

Раніше ми займалися виключно виготовленням будівельних матеріалів. Я був керівником підприємства з 2003 року, тобто зараз десь 19 років сумарно.

Як війна вплинула на ваше підприємство?

Фактично ми зупинилися. Стояли недовго і десь з 21 березня почали працювати знову. Були невеликі обсяги, але все одно є зобов’язання перед інвесторами, які інвестують кошти і найголовніше, працівники повинні працювати та заробляти кошти. 

В перші дні повномасштабного вторгнення ми займалися обороною міста в тому числі. Наші проектанти за ніч спроектували опалубку і за день ми почали виготовляти залізобетонні тетраподи, які стоять у Полтаві для оборони. 

Зараз обсяги робіт по заводу зменшились і від довоєнних в найкращому випадку складають 25%. 

Які основні проблеми галузі зараз?

Основна проблема – це війна. Людям не до квартир зараз, а інвесторам не до інвестування. Люди не дуже хочуть інвестувати кошти або створювати нові проекти там, де йде війна. 

Майже кожного дня ми бачимо як в міста і села нашої держави прилітають ракети, які руйнують заводи, фабрики, підприємства або торгові центри як це було в Кременчуці. Фактично знищений ТРЦ там – це чиїсь інвестиції, але найгірше, що це життя людей, які там загинули через війну.

Все інше не є великими проблемами. Звісно зараз змінилося постачання деяких матеріалів: наприклад, скло зараз закуповують в Азербайджані, Болгарії, Туреччині і Китаї. Змінилася логістика, фактично все паливо зараз йде з-за кордону, тому змінилася й ціна. А за пальним тягнеться все інше. 

Житло для переселенців: чи може модульні містечка розв’язати проблему з житлом?

Модульне житло – це швидке розв’язання проблеми, тому як варіант може. Але питання в тому, що робити з ним потім. Це тимчасове рішення, що актуальне до появи капітального житла.

Питання: що таке кошти, вкладені в тимчасове житло? Це втрачені кошти, тому що далі є два шляхи. Перший – перетворення таких поселень на гетто. Другий – демонтаж, а значить просто витрачені в нікуди кошти.

Так, це найшвидший варіант, але він точно не найкращий. 

Чи можливо за 3-4 місяці реалізувати повноцінне будівництво житла?

Так, у Полтаві виділено 3 земельні ділянки, де повинно будуватись житло для переселенців. Але ми всі розуміємо, що озвучені терміни не є реальними. Якщо ми дотримуємось норм ДБН, процедури незалежних експертиз, яких ніхто не скасовував, то не все так просто. 

Надалі, коли вимушені переселенці поїдуть, ці квартири будуть звільнятись і передаватись тим, хто раніше стояв в чергах – це військові, держслужбовці і так далі. І ми розуміємо, що після нашої перемоги, нам потрібно дуже серйозно займатись підтримкою української армії, тому що росія від нас нікуди не зникне.

Ми постійно будемо знаходитись під загрозою нової війни, тому в першу чергу ми повинні будемо дбати про збройні сили України, забезпечення військових не тільки зброєю, але й умовами проживання.

Краще будувати те, що матиме перспективу й надалі, тому такі проекти з капітальним житлом і цілими мікрорайонами більш доцільні, я вважаю.

За який час можна реалізувати будівництво житла для ВПО?

Якщо взяти Полтаву, максимально залучити будівельні компанії, то це десь півтора року.

Які можуть бути проблеми під час будівництва?  

Терміни – вони не зовсім реальні. І найголовніше де взяти на це кошти? Кабінет міністрів та офіс президента активно працюють, аби ці кошти залучити у міжнародних донорів. Остання презентація в Лугано, де Україна представила план відбудови, також про це. 

Є моменти від яких відійти ніяк неможливо. Наприклад це підготовка до проектування – геодезія і геологія. При всіх сприятливих обставинах цей процес займає мінімум 15 днів. Для того, щоб потім проектант зробив проект, готовий до експертизи, потрібно мінімум 1,5 місяця – сумарно вже 2 місяці.

Через специфічність ґрунтів у Полтаві через 20 днів палі потрібно випробувати і тільки після цього ми побачимо чи можемо йти рухатись далі. Якщо ні, то треба перераховувати проект і додавати або віднімати палі. 

Є ще експертиза – це мінімум 20 діб. І по закону ми не можемо раніше почати будівництво. Плюс є технологічні особливості, наприклад бетон затвердіє за 27 діб, а є ще час висихання і так далі. 

Треба розуміти, що ми йдемо в не сезон і під час осені-зими, в умовах вологості всі технологічні процеси значно сповільнюються.

Наступне про що варто спитати – де взяти скільки будівельників, аби за пів року побудувати мікрорайон площею в 8 гектарів і населенням 3 тисяч людей. Навіть якщо всі будівельники з Харкова приїдуть, то і їх не вистачить.  

Частина людей – на війні, частина – виїхала, тому це теж проблема.

Недобудови: чи є сенс їх добудовувати та, чи прискорить це появу житла?

Кожна недобудова має свою історію і вартість. Там є власники, в яких є бачення взагалі цієї власності і вартості. Якщо це “нормальна” недобудова з усією проєктною та виконавчою документацією, то цілком очевидно, що це простіше, аніж будувати з нуля.

Це може бути навіть дешевше і такий варіант можливий. Питання в тому чи потрібно людям це житло як постійне.

Яка вартість житла в Полтаві зараз?

Ціни різні – від 18-19 тисяч за квадратний метр, до 30 тисяч від забудовника. Я б дивився на це з іншої сторони. 

У забудовників є багато готового або майже готового житла, яке ще не продано. І їх можна викупати, але для цього керівництву міста та області потрібно працювати з забудовниками. 

Це легше аніж будувати з нуля, але на все це потрібні кошти. Ми ж розуміємо, що в країні постійна і дуже дорога війна – економіка фактично лежить, Схід майже весь розбомблений, порти заблоковані, а підприємства-джерела тої ж валютної виручки зруйновані. 

Чи варто купувати житло, вкладатись в будівництво або брати кредит на житло зараз?

Кредитні ресурси зараз дуже здорожчали і на жаль наявні кредитні інструменти – дуже дорогі. Але гроші самі по собі також знецінюються і, наприклад євро зараз зрівнявся з доларом. Такі валютні коливання будуть мати значення.

В умовах війни гривня теж не може бути стабільною, але враховуючи все це, інвестування в будівництво – це не найгірший варіант. Так, може в будь-який момент прилетіти, на жаль. 

Інвестиції це завжди ризик, але колись один німець говорив: якщо ми любимо свою країну, то навіть якщо товар внутрішнього виробника дорожчий на 10-15% аніж те, що пропонують, то я куплю в свого, бо я повинен підтримати своїх.

Я вважаю, ми теж маємо до цього йти. Житло потрібно буде й далі, враховуючи те, скільки втрачено по Україні. Війна не закінчиться через місяць-два, але вона не буде дуже довгою. 

Війна закінчиться і ми повернемось до того, що людям потрібно буде десь жити. Держава буде будувати і закупати житло для вимушених переселенців, але на всіх цього не вистачить. 

А Полтава 100% буде розширюватись і тому це нормальна інвестиція.

Нові стандарти та бомбосховища в будинках: як це вплине на процес будівництва?

Це не складно з точки зору технологій і треба сказати, що й до війни при проектуванні в підвальних приміщеннях будинку повинні були робитися бомбосховища. Це приміщення загального користування, які можуть бути переобладнані за одну добу від «часу Ч». 

Там мають бути усі комунікації – вода, каналізація, електрика, а також мають бути підведені повітропроводи.Також там обов’язково має бути два виходи на різні сторони, на випадок, якщо один вихід заблокований. За добу встановлюються санвузли, заносяться меблі, лавки і так далі і тоді це стає умовним бомбосховищем. 

Вони не проектуються проти застосування радіації або атомної зброї, але це той стандарт бомбосховища, який необхідний. Можливо будуть зміни в ДБН, 

Полтава у воєнний час та післявоєнний час

Ми ж розуміємо, що багато міст на сході та півдні України знищені окупантом повністю. Але для того, щоб залучити цих людей у наше місто потрібні умови. Зокрема, потрібен працюючий бізнес та підприємства, які б залучали інвесторів у Полтаву – тоді люди будуть залишатися.

Місто має шанс розширитись, тому, що завдяки Харкову, Охтирці наше місто оминуло лихо прямих артилерійських ударів, і люди сюди їдуть. Шанс на перспективу є величезним.

Я вважаю, що Полтава може збільшитись в 2 рази. Для цього є дуже багато суб’єктивних і об’єктивних факторів. 

Після перемоги, люди, які втратили домівки будуть шукати нове житло за декількома факторами: чи є де працювати, чи є можливість якісно відпочивати і, як мені особисто здається, люди будуть дивитись прилітало в місто чи ні. 

Які кроки повинна зробити міська влада для росту Полтави?

Потрібно небагато – просто працювати. Міському голові, міській владі треба зустрічатися з інвесторами, залучати їх, пропонувати прийнятні для них умови, допомагати їм в усьому.

Ми ж розуміємо, що зараз багато інвесторів і бізнесменів саме зі Сходу України. Комусь з них вдалося вивезти якесь устаткування, але багато чого втрачено і їм потрібна допомога в тому, щоб облаштувати свої виробництва та в подальшому створювати робочі місця. 

Все що для цього потрібно – брати і працювати.