Про комфортне житло та державні програми

Більше 5 млн. громадян України внаслідок агресії росії змушені були залишити свої домівки. Біля 1 млн. громадян немає куди повертатися – їхнє житло безповоротно зруйноване. Саме тому, українська влада готує програму відбудови України. 

В цій програмі велика увага має бути зосереджена на питанні забезпеченні житлом саме для тих, хто його втратив. Декларується дуже правильна логіка – новозбудоване чи викуплене житло передається у тимчасове користування переміщеним особам. Згодом, після відновлення їхніх будинків, ці помешкання передаватимуться військовослужбовцям, можливо вчителям та лікарям. 

Масштаби будівництва можуть бути найбільшими за всю історію незалежної України. Питання залишається у джерелах фінансування та пріоритетах. Саме тому, я спробую розкрити деякі особливості будівництва житлових будинків – як з точки зору хронології, так і вартості. 

Але передусім давайте акцентуємо одну просту тезу. Будівництво – є найпотужнішим драйвером економіки. Будь-якої країни, будь-яких часів. Одна гривня інвестицій в будівництво призводить до 7-8 гривень інвестицій у супутні сфери (металургія, перевезення, сфера обслуговування тощо).

Хронологія документів.

Чому це питання є важливим? Відповідь очевидна – десятки тисяч українців не мають не тільки власного житла, але і можливостей орендувати його десь де інде. Тому, існує думка про те, що якась частина житла має бути винайдена до перших морозів цього року. 

Як будівельник я виділяю декілька основних етапів будівництва житла: пошук земельної ділянки, укладання договору оренди, проведення геології та геодезії, проектування, експертиза, отримання дозволу на будівництво, будівельні роботи, здача в експлуатацію. Кожен з цих етапів має свої особливості, у тому ж числі – часові. 

Якщо ми говоримо про державні програми, то будемо апріорі визначати режим максимальної співпраці з боку державної та місцевої влади. А отже будемо враховувати «ідеальний часовий варіант» – без «додаткових ускладнень». Одразу зазначу, що особисто я не вірю в можливість такого «ідеального варіанту». Але для чистоти експерименту, давайте припустимо, що реформа цієї сфери буде максимально ефективною. 

Отже, якщо викласти в таблиці основні підготовчі роботи ДО БУДІВНИЦТВА, то це виглядатиме так:

  1. Виділення землі (типу аукціон, рішення сесії) – 4 міс.
  2. Оформлення договору оренди – 1 міс.
  3. Проведення геологічної та геодезичної експертизи – 0,5 міс.
  4. Проектування та погодження проекту – 3 міс.
  5. Експертиза – 1 міс.
  6. Дозвіл на будівництво – 1 міс.

Виходить, що до стадії забиття першої палі, від ідеї будівництва будинку – мине більше 10 місяців. Це так зване «паперове будівництво». На прикладі Полтави. 31 травня сесія міської ради проголосувала виділення землі для будівництва. Це, по суті, перший етап. 31 червня, можливо, буде документально оформлений договір оренди. І можуть розпочатися геологічні та геодезичні роботи. Приблизно в лютому – березні наступного року забудовник може розпочати будівельні роботи.

Це якщо все робити у відповідності до існуючи норм та правил. Або потрібно ці правила змінювати.

Темпи будівництва

Дуже цікаве питання щодо темпів будівництва. Сьогодні в деяких спільнотах та ЗМІ існує думка, що регулюючи висотність забудови, можна «гратися» х хронологією здачі об’єктів. Це коректно тільки до певної міри. Якщо коротко, мої викладки такі: 4 поверхова будівля будується приблизно 5 місяців, 5-6 поверхів – до 6 місяців, 9 поверхова – до 8 місяців.

А тепер ще більш наочно. У будівельному процесі є етапи, які по суті однакові для будівель малої висотності і великої. Самі дивіться – наводжу середній графік зведення 1 під’їзду 9-пов будинку. 

  1. Палі – 15 днів
  2. Ростверки – 10 днів
  3. Колони та блоки – 15 днів
  4. Зведення каркасу – 30 днів
  5. Мурування стін – 30 днів
  6. Опоряджувальні роботи – 4 міс.
    • Вікна – 7 днів
    • Електрика – 14 днів
    • Шпаклівка – 21 день
    • Опалення – 30 днів
    • Підлога – 21 день
    • Коридор – 25 днів.

Якщо перераховувати різні показники (фінансові, хронологічні) зведення квартир у будинках малої висотності та великої, то висновок очевидний – різниця у 2 місяці між будинком 4 пов. та 9 пов., компенсується у загальному метражі та його вартості. 

Вартість будівництва

За моїм досвідом, основні витрати на будівництво розподіляються за дуже цікавими напрямками.

Зокрема на питання виділення та оформленні землі відходить від 5 до 10% вартості. Уся супутня інфраструктура (майданчики, парковки, заїзди) – 10-20%. Власне будівельні роботи – від 50 до 75%. Інженерні мережі (водовідведення, каналізація, електрика, газ) – 10-20% вартості будівництва. 

Єдина серйозна різниця у вартості робіт між будинками малої висотності і великої – наявність ліфту. Це звісно, якщо не брати будівлі вище 9 поверхів. Там потрібно робити поправку і на будівельних матеріалах, і на більшій кількості ліфтів (як мінімум 1 вантажний та 1 пасажирський на під’їзд).

Переваги на недоліки різних типів будівництва

Модульне тимчасове житло. Переваги – швидко зводяться. Недоліки – не є житлом. Як показує практика, такі об’єкти не варто розглядати навіть як тимчасове житло. Швидше за все мова іде про кількамісячні табори. 

Панельне будівництво. Серед очевидних переваг – дешева вартість та швидкість зведення. І то лише за тих умов, якщо питання енергозбереження не стоїть. Якщо ж говоритимемо про утеплення таких будинків, то цей процес буде досить витратним. Але головним недоліком таких будинків є їх відносна небезпечність у разі бойових дій. Подивіться на Бородянку, і зрозумієте, що я маю на увазі.

Каркасне будівництво є на цей момент найвідповіднішим з точки зору співвідношення ціна якість для обраних нами завдань. Будується відносно швидко, якісно та безпечно. 

Як прискорити процес будівництва

Після Чорнобильської катастрофи, був період, коли влада у ручному режимі суттєво скоротила всі дозвільні та експертні процедури  для будівництва об’єктів житлової та промислової інфраструктури. Можна припустити, що і цього разу держава буде вдаватися до чогось подібного. Але наскільки серйозно ці процедури зазнають змін та наскільки швидко – невідомо. Питання безпеки та стандартів будівництва все одно залишаються, так само, як і питання нагляду.

Єдиний процес, який може прискорити цей процес – це типологізація будівництва. Але я б 100 разів подумав би, перед тим, як знову іти шляхом зведення чергових всеукраїнських Троєщини чи Салтівки. 

Будівництво – як стимул розвитку економіки

Спочатку давайте порахуємо скільки людей задіяно у зведенні одного житлового будинку. Отже, я для себе виділяю такі основні етапи будівництва: виготовлення та доставка бетону, виготовлення, доставка та встановлення бетонних паль та блоків, монтаж каркасу, кладка, встановлення вікон, розводка електрики, шпаклівка, розводка сантехніки, опалення, підлога, фасадні роботи, благоустрій. В цілому у мене виходить біля 150 осіб працює на 1 об’єкті. 

Це без тих, хто задіяний на супровідному виробництві та транспортуванні, без людей, які здійснюють адміністративний супровід.

Тепер, які ж матеріали використовуються у нас на будівництві та наскільки український виробник здатний забезпечити наші потреби. Я спробую сформувати 2 групи продуктів. Перша – ті, що виробляються в Україні. Друга – ті що, імпортуються. Це – дуже важливо, з огляду на можливі масштаби будівництва та комерційні перспективи локалізації бізнесу.

Український виробник це: метал та арматура, щебінь, пісок, цемент, газоблок чи цегла, клейові суміші, шпаклівка, вікна та двері, проводи, матеріали для підлоги. Будівельний імпорт: електричні автомати, ліфти, опалення, сантехніка. 

Якщо ми говоримо про сотні тисяч квартир для біженців, які мають бути зведені у найкоротші терміни, то треба розуміти, що це додатково тисячі робочих місць та мільярди доларів інвестицій. При чому такий ринок буде цікавий для тих самих європейських підприємців, які будуть готові локалізувати свої виробництва в Україні під наші потреби. Це – унікальна можливість фактично для нового економічного прориву. 

Висновки для роздумів

Перше, вже сьогодні ми маємо створити та обговорити план повоєнної розбудови України. Аж до архітектурних креслень.

Друге, всі плани мають бути в міру реалістичними і одночасно амбіційними. Якщо зводити нове житло, то це не мають бути відновлені хрущівки чи панельки. Це має бути сучасне, комфортне та безпечне помешкання для нації, яка перемогла агресора. 

Третє, слід позбавитися ілюзій, що за 6 місяців можна пройти шлях від ідеї до здачі в експлуатацію готового житла. Цей шлях досить тривалий та затратний. Якщо нам необхідні швидкі рішення – то це шлях діалогу із забудовником та викуп існуючого житла чи житла на завершальній стадії будівництва. 

Четверте, питання будівництва житла необхідно розглядати у контексті можливих напрямків модернізації економіки. Будуючи нове житло, ми одночасно стимулюємо створення нових робочих місць. А отже мова іде і про супутню інфраструктуру, в тому ж числі і бізнес інфраструктуру. 

П’яте, такі масштабні проекти як відновлення України мають бути результатом суспільного консенсусу. Чудова ідея щодо міждержавних зв’язків та закріплення певного шефства окремих країн за конкретними регіонами.